任意売却について

①お問い合わせフォーム、またはお電話で相談

必要な情報を適宜提供しましょう。
もし、債務整理まで専門家に依頼する場合は、自分の現在の借入先の金融機関や住宅ローンの残高などの詳しい状況を伝えましょう。
住宅と借入状況、生活状態など詳しい情報があるほどスムーズに話を進めることができるので、相談に行く前に整理しておくとよいでしょう。

②物件の査定・専任媒介契約の締結

物件の価格査定を行い、売却の方法や今後のプランを立てていきます。
また査定の前後で売却を行う不動産業者と媒介契約を締結するのが一般的です。
媒介契約には専属専任媒介、専任媒介、一般媒介の３種類があり、任意処分の場合特に制限はありません。
ただ、実務的には専属専任媒介契約または専任媒介契約で処理する事例が多いようです。

③債権者と交渉

任意売却はあくまで債権者への弁済手段として行われますので、債権者との交渉も必要です。
交渉事項は、仲介業者、販売価格、販売時期、抵当権の処理などです。

④販売から購入者決定まで

債権者との協議が成立した段階で、不動産業者は物件の販売を開始します。
販売が開始されると購入希望者が内覧に来る場合もあるので、適宜協力しましょう。
価格や明け渡し条件など、よりよい条件で購入者が選定されます。

⑤債権者の同意を得る

売却の具体的方針が固まった時点で、債権者との間で売却代金の分配等について協議します。
協議が整えば同意された後、売買契約を締結します。

①相続人の確認

土地の持ち主である親が亡くなってしばらくの間は葬儀関連で忙しくなりますが、落ち着いたら、相続の手続きに入ります。まずは、相続人が誰なのかを確認します。

【遺言書がある場合】
遺言書には自筆証書遺言と公証役場で作成した公正証書遺言があります。遺言書がある場合には、その内容にしたがって土地や不動産の相続を行ってください。相続人全員で話し合った結果、遺言書と異なる内容で同意した場合は、相続人全員で同意した内容が有効と判断されます。

【遺言書がない場合】
遺言書がない場合は、相続人全員で話し合う遺産分割協議を行って相続人を決めます。相続税の納付期限は被相続人（親）が死亡した日の翌日から10カ月以内ですので、注意してください。

②相続登記申請の準備

遺言書の有無を調べて相続人が決まったら、相続登記申請の準備にとりかかります。まずは相続登記申請に必要な書類をそろえてください。

【被相続人（親）側】

• 出生から死亡までを記載した戸籍謄本（相続人が他にいないかの確認用）
• 住民票または戸籍の付票
• 固定資産税評価証明書
• 土地や不動産の権利証

【相続する側】

• 相続人全員の戸籍謄本
• 相続人全員の住民票
• 相続人全員の印鑑証明書（遺産分割協議書に添付）

③遺産分割の協議

相続人全員で話し合って、遺産分割協議を成立させる必要があります。話し合いがまとまったら「遺産分割協議書」を作成しましょう。
「遺産分割協議書」は、相続人が決定するまでの経緯を示す証明書で、相続登記申請の際に必要です。
作成にあたっては、協議に参加した人の名前、財産内容などを明確に記述することが大切です。また、印鑑は必ず実印を捺印するようにしてください。

④登記申請

「遺産分割協議」が終わり「遺産分割協議書」の作成が完了したら、相続登記の手続きになります。相続登記の申請には以下の書類が必要です。

• 登記申請書
• 相続関係説明図（被相続人との間柄）
• 戸籍等全部又は相続証明情報
• 遺産分割協議書（遺言書がある場合は遺言書）
• 固定資産税の評価証明書